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2018房地产展望三四线风险不容忽视

2019-11-09 04:18:36来源:励志吧0次阅读

2018年上半年,中国各级政府对房地产政策调控进入了一个新的阶段,主要特点为,一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调剂中长期供给结构。中央政府明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台,调控力度持续升温。截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,尤其是海南上半年历经数次政策收紧。

中国各级政府密集出台房地产调控政策

2018房地产展望三四线风险不容忽视

随着房地产市场调控政策延续深化,长效机制建设稳步推动,和金融监管力度加强,限购限贷、预售限价等严控政策得以实施的背景下,重点调控城市的新房成交范围继续缩减。据统计,2018年上半年,50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右,同比下降约10%。价格方面,根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2018年上半年百城价格累计上涨2.62%,较去年同期收窄1.57个百分点。

重点调控城市的新居成交规模

2018房地产展望三四线风险不容忽视

房地产行业总体运行情况

根据国家统计局最新数据, 2018年1-6月份,全国商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点,其中住宅销售面积增长13.5%;商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点,其中,住宅销售额增长17.9%。

全国商品房销售金额和销售面积走势图

2018房地产展望三四线风险不容忽视

值得注意的是,尽管今年上半年的整体销售面积、金额累计同比增速环比仍在增长,但市场调解向下的趋势未改。需求侧,以“4限(限购、限贷、限价、限售)”为主的打压政策延续发力,且越来越多的三四线城市也加入调控行列,势头有增无减,持续对市场进行降温;供给侧,房地产企业与各级政府的博弈仍是拉锯战,上半年冲业绩的行动不可延续,供应紧缩的局面不会得到有效减缓。

从库存情况来看,6月末,全国商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。其中,住宅待售面积减少1305万平方米,办公楼待售面积减少60万平方米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。

全国商品房库存面积

另外,依照不同级别城市来看,据初步统计,一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下落约25%,领降各线城市,其中京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳由于去年基数较低,成交同比增长两成左右,但成交范围仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米,同比下落7%;天津、杭州等热门二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度依然较大,成交范围绝对值处于历史相对高位,上半年月均成交面积在32万平方米左右。

因此,综合供求、库存和成交量等因素来看,三季度乃至下半年销售增速延续下滑为大概率事件,销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

房地产行业展望与风险所在

整体看来,下半年,中国房地产行业的政策面仍是调控与去库存并存。预计待售面积下滑的趋势仍将延续,且三四线销售降温的风险不容忽视,未来降幅或将收窄。

从政策层面看,整体方向和力度不会有大的改变,但市场有三个重点关注问题:

房地产税的出台:今年房地产税有望进入到立法程序,之后明后年有望出台,最晚2020年出台。但是房地产税对市场的影响力主要在进入立法程序到出台的阶段,而且对二手房的影响比较大,对一手房影响不大。因为,一方面税率不是很高,另一方面三四线基本都不会收,1二线也有很大免税的空间。所以房地产税也不用太过于担心,靴子落地后影响会渐渐消除。

棚改政策与贷款增速:最需要担心的其实还是棚改政策。目前由于影响会比较大,所以相干部门也没有特别明确的表态,但这次传出来的消息也不是空穴来风。棚改政策的变化不会影响今年的市场,或说不会影响今年棚改启动的三四线,由于今年上半年的棚改货币化已到达了相对高点。棚改对市场的影响要明后年才能体现出来,特别是对房地产企业的财务报表来讲,今年的利润率不会下落,但是再上升的可能性比较小,由于去年的利润率已到达了一个相对高点。

从棚改范围看,棚改高潮期已经过了,未来三年是棚改的攻坚阶段,2015-2017年棚改范围每一年在600 万套左右。而未来三年全国计划完成 1500万套棚户区改造,力度就要比过去三年弱。另外, 根据人民银行统计,抵押补充贷款(pSL)是棚改货币化资金的主要来源,占棚改资金约80%,而且今年上半年增长有些快。截至5月24日,2018年新增抵押补充贷款(pSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。从前面五个月pSL增量看,增速明显加快,因此国开行上收棚改项目的审批权,可以增加对房地产行业调控的可控性。

c. 三四线城市的风险:从去年到2018年上半年,三四线城市房地产行情得以启动的很重要的一个原因就是棚改。棚改带动了这些城市的住宅消费需求,特别是货币化的分配,使得被拆迁的消费者具有了比较大的购买能力,这些购买能力终究会反应到房地产市场的需求和价格当中。反过来,如果棚改范围着落,包括货币化比重下降的话,一定会对这部分需求产生影响,特别是已实行棚改两三年的城市。

不过,中国3、4线城市的房地产行情可持性,不仅是最近棚改政策问题,它的根本还是基于人口和需求产生的市场容量、市场规模的问题。由于等经济规模、城市配套等诸多缘由,这些城市不具有长时间稳定的市场需求。因此,在出现一轮爆发式的行情后(比如:过去一年左右,房价上升50-100%,成交量上升50%-100%,乃至更高),就会进入到一个相对比较长的调解行情当中。另外,影响3、4线城市房地产市场成交的另一个因素,在于土地和房价相对1、二线城市的价差。这些价差导致外来投资客对于三、4线城市销量的带动。由于,近来3、4线城市的地价和房价都大幅增涨,可以预见3、4线城市未来一定会面临调剂压力。

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